取消住房公積金,你同意嗎?
2020-05-01 19:37:17

在2月份提出取消住房公積金、改為企業年金并引發熱議之后,進入4月份,中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆再次呼吁取消公積金改年金,其核心觀點有三個,一是住房公積金制度已基本完成使命,二是可組建新的專門住房銀行為百姓提供低息貸款支持新增購房,三是在不改變百姓福利的情況下可降低企業負擔同時又有利于解決養老資金問題。

住房公積金真的可有可無?其支持購房的替代性方案是否可行?取消了住房公積金,這一切問題都能迎刃而解?

使命已完成?

住房公積金制度起源于新加坡,并于上世紀90年代開始在我國推廣。當時由于住房條件差、需求較大,而資金不足,因此我國部分地區逐步效仿新加坡設立公積金,通過個人、企業、國家各出一部分,集資公住,來破解當時住房的供需矛盾。

黃奇帆指出,1995年以后,幾乎所有的商業銀行都開始提供按揭貸款業務。目前,中國的房地產系統已經基本建立,購置商品房的商業貸款體系漸成主流。當商品房市場循環已經形成的時候,公積金最初的使命已經基本完成。與此同時,公積金的增值收益較低,也會產生分配不公的問題,可改為企業年金。

按照這一說法,即使公積金體系退出歷史舞臺,以現有的商業貸款體系,也能滿足人們的購房貸款需求。從商業銀行貸款體系的貸款能力來說,這一說法是沒有問題的,但是從貸款購房意愿來看,這一說法顯然站不住腳。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴中國新聞周刊,住房公積金制度是住房制度改革的產物,是住房暗補改明補的產物,是職工的一個重要福利,是為了解決住房問題而建立的一種制度。當前,對于居住困難群體購房而言,住房公積金的功能主要有兩個:一是支持公積金貸款及還款功能;二是購房時可以提取作為首付款等;老百姓的住房難題依然沒有解決,住房公積金作為解決住房問題的重要資金來源依然有其價值,現在并不適宜取消住房公積金。

事實上,上述公積金已經基本完成使命的說法正是從公積金的第一個功能來看待的,即商業銀行的供應體系可以滿足人們的貸款需求,但在房貸需求端,情況并非如此。

一家地產公司營銷總經理告訴中國新聞周刊,目前旗下項目的購房客戶只要能用到公積金貸款,還是會首選住房公積金。

住建部等公布的《全國住房公積金2018年年度報告》顯示,2018年,發放住房公積金個人住房貸款252.58萬筆,發放金額10218.53億元,比上年增長7.17%。2018年末,累計發放個人住房貸款3334.82萬筆、85821.32億元,分別比上年末增長8.18%和13.52%;個人住房貸款余額49845.78億元,比上年末增長10.65%;個人住房貸款率86.04%。

從人數看,僅2018年公積金就支持252.58萬人購房,截至2018年末公積金共支持3334.82萬人購房;從金額來看,截至2018年末個人住房貸款余額49845.78億元,同期中國個人住房貸款余額25.75萬億元,公積金個人住房貸款在整個貸款余額中占比近20%;從資金的使用率來看,2018年個人住房貸款率(即年度末個人住房貸款余額占年度末住房公積金繳存余額的比率)為86.04%,連續數年居高不下,表明公積金繳存金額使用率較高,并且用于個人房貸的比重較高。

2014—2018年個人住房貸款金額及個人住房貸款率。

在這種現象背后,其實是因為相比于商業購房貸款,公積金貸款的利率較低,人們的貸款購房成本大幅降低。據住建部《全國住房公積金2018年年度報告》測算,目前五年期以上公積金貸款年利率為3.25%,比同期商業性個人住房貸款基準利率低1.65—2個百分點,僅僅2018年發放的住房公積金個人住房貸款,就可為貸款職工節約利息支出2019.98億元,平均每筆貸款可節約利息支出8.00萬元。

事實上,僅僅商業房貸的利息成本,已成為購房者的不可承受之重。據央行公布,2019年底,個人住房貸款余額30.07萬億元,同比增長16.7%,如果按照商業購房貸款平均5.3%的年利率來計算,中國購房者每年僅償還房貸就高達1.6萬元。

趙秀池表示,公積金貸款主要是支持首套房等剛需群體,公積金貸款能極大地降低購房成本,而商業貸款會顯著提高人們的購房成本。貸款購房成本直接關系到貸款購房意愿,如果貸款成本過高,即使有商業銀行放貸,但人們的正常合理的新增購房需求必將被壓抑,結果不僅不利于老百姓解決購房難題,也不利于穩定房地產市場。此外,過高的住房信貸不僅透支購買力,而且還將擠壓其他消費,不利于中國經濟的發展。

成立專門住房銀行,行得通嗎?

僅僅從公積金的第一個功能即支持購房貸款來看,取消公積金制度將大幅提高購房成本。

對此,黃奇帆也提出,對于已有的公積金放貸,可以根據原有利率轉換為商業貸款;對于新增購房需求,可以成立專門住房銀行,根據客戶類別通過較低利率來解決這部分群體的住房問題。不過,對于如何成立專門住房銀行,如何針對不同的新增客戶按不同的利率來執行,黃奇帆并未說清。

從實際執行來看,成立專門住房銀行或許存在較大的難題。

中國新聞周刊從工行、建行等了解到,針對當前購房客戶,銀行執行的房貸利率是LPR(貸款市場報價利率)加上一定的點數,目前五年期以上LPR是4.65%,為保持房地產市場穩定,加點數一般在0.65%左右,即房貸利率保持在5.3%左右,甚至略高。

一方面,目前五年期以上的公積金房貸利率是3.25%,遠低于5.3%左右的商業房貸利率,甚至低于一年期LPR,對于商業銀行而言,從5.3%左右降至3.25%,顯然將放棄十分巨大的利潤空間,而且涉及首付比例、貸款額度以及套利空間等重重難題,實際執行較難。

另一方面,由于LPR的定價機制影響,LPR一來取決于中期借貸便利,另外也相當于是優惠利率,五年期以上LPR與3.25%的公積金貸款利率差距太大,即使成立了專門銀行,也難以實現3.25%的利率。

第三,對于專門住房銀行而言,如果想保證剛需等購房困難群體能享受到優惠利率,則需要專門住房銀行既要有充沛的資金來源,還要有較低的資金成本,這顯然也是巨大的難點。

趙秀池表示,住房公積金天然具有這方面的突出優勢。公積金是為了解決職工住房問題而專門設立的一種儲蓄制度,它不光是住房保障,實質上還具有互助金融的概念。廣大職工把錢存到公積金賬戶上,形成一個儲蓄,雖然存款利率較低,但是也正因如此,才可以實現低進低出,最終實現低存低貸的金融制度安排,保證有需要的購房者可以使用成本較低的公積金貸款??梢?,我國公積金制度既解決了貸款資金來源的問題,還解決了商業貸款資金成本過高的問題,這意味著,公積金制度目前顯然難以替代。雖然公積金資金存貸利率低,增值空間不大,其資金利用效率也被詬病,但無疑公積金實現了應有的作用,與制度設計的出發點保持基本一致。

對此,中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮公開表示,買房子一次性投入較大,對很多人來說是一個難題,因此在住房政策設計時,主要有三類扶持性政策:一是有人一輩子也買不上,那就需要政策支持,如廉租房政策;有些人需要援助性的政策,如貼息減稅等;還有些人需要互助性的支持,公積金制度就是老百姓之間互助性房地產保障政策。每年有4%到5%的人買房子就不錯,那其他的95%到96%的人的錢就可以來幫扶,一旦公積金取消,自然減輕企業負擔,但無疑增加了老百姓買房的難度,加大老百姓的風險。

取消公積金或忽視現實條件

隨著公積金制度的發展和完善,如今公積金的功能也日趨豐富和強大,其對于購房群體而言,第二大功能就是購房時可以提取作為首付款,而這一優勢,顯然是商業銀行體系和年金都無法解決的。

《全國住房公積金2018年年度報告》顯示,2018年住房公積金提取人數5195.58萬人,其中為購買、建造、翻建、大修自住住房而提取的人數是681.7萬人,占比13%;總提取額14740.51億元,其中購買、建造、翻建、大修自住住房提取額4206.41億元,占比達到28.54%,僅次于公積金的最大用途償還購房貸款。

2014—2018年住房公積金提取金額及提取率。

部分地區提取公積金用于購買、建造、翻建、大修自住住房的比例更高。市場上有一種說法,類似北上廣深一線城市,由于房價較高,住房公積金提取的額度有限,其使用率較低,不過,從數據上看,事實與此有較大出入。

以北京為例,2019年,北京市391.21萬名繳存職工提取住房公積金1612.64億元。提取金額中,住房消費提取占88.6%,其中,購買、建造、翻建、大修自住住房占61.2%,償還購房貸款本息占18.6%,租賃住房占8.7%,其他占0.02%;非住房消費提取占11.4%。數據顯示,北京住房消費提取公積金占比最高,細分來看又以購買、建造、翻建、大修自住住房為最高,其比重甚至遠超于償還購房貸款本息的比例18.6%。

“如果取消了公積金而設為企業年金,一方面企業年金可交可不交,并不像公積金一樣實行強制規定,另一方面,即使將這部分資金放入企業年金中,由于年金只能在退休后使用,一旦購房者希望將原屬于公積金的這部分資金用于支付首付,那顯然就無法使用這部分資金了。對于購房者而言,其使用效率更低,而且不利于其購房,這無疑與公積金制度設計的功能背道而馳”,趙秀池表示,雖然年金可以通過運營實現增值,但就公積金制度設計初衷而言,對于很多職工而言,現在的住房難題還沒有解決,還有很多人并沒有改善居住條件,還有很多剛需及低收入者無房戶也亟待解決住房問題,如果此時先將公積金這部分資金掐斷,那無疑是因噎廢食。

近期,由于受到新冠肺炎的影響,部分企業經營遇到困境,面對這一局面,無論是中央還是地方,都出臺規定,允許部分企業暫緩繳納住房公積金。

對此,趙秀池告訴中國新聞周刊,無論是緩繳還是租房功能的逐步普及、提取便利性的完善等,都表明我國的住房公積金制度在日益完善以及管理的靈活性,這是公積金政策演變的真正方向。與此同時,公積金制度與按勞分配的分配制度一脈相承,不能片面地看待它的公平性,當然,這方面公積金制度也在不斷完善??傊?,住房公積金制度是住房制度改革的重要成果,我們不能忘記當年設計住房公積金制度的歷史和出發點以及目前的實際情況。

陳淮表示,公積金是個人的錢,增加了老百姓買房的能力,其重要功能在于實現居者有其屋,更早更快地實現城鎮化,目前依然具有不可替代的作用。

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